A Pro Domo Consultoria e Administração fornece aos seus clientes o manual do condomínio, documento importante para o dia a dia do(a) síndico(a) e do(a) zelador(a), bem como de necessário conhecimento dos(as) condôminos(as), pois apresenta a todos um resumo dos procedimentos e do cotidiano da vida em condomínio, buscando apresentar soluções para os possíveis problemas, bem como informar sobre as leis que regem a relação condominial, os direitos e deveres dos(as) condôminos, facilitando a vida entre moradores(as), síndico(a) e zelador(a) de um condomínio.

MANUAL DO CONDOMÍNIO

A PRO DOMO atenta as necessidades dos(as) síndicos(as) e zeladores(as), principalmente daqueles que em geral são pessoas da comunidade sendo eleitos sem terem a experiência administrativa e jurídica necessárias para exercer a função, elaborou o Manual do Condomínio, onde informaremos ao(a) Síndico(a) e ao(a) Zelador(a) quais são suas principais funções, suas obrigações, tudo de acordo com a lei 10.406 de 2002 (novo Código Civil) que rege a vida em condomínio.
Como este documento é genérico e atingirá os condomínios devidamente regularizados e os irregulares, informamos que muitos condomínios em São Paulo não estão devidamente registrados, não possuindo inclusive convenção de condomínio e CNPJ, porém, estes fatos não proíbem uma convivência saudável entre seus ocupantes, nem mesmo desobriga os(as) condôminos(as) a cumprirem com suas obrigações, pois a ninguém é dado o direito de enriquecer as custas de outrem, conforme será demonstrado.
Um condomínio para ser instituído precisa ter registrado uma minuta de convenção de condomínio antes mesmo de iniciarem as obras de construção dos edifícios ou residências, para depois de construído, ter esta minuta alterada conforme interesse dos(as) condôminos(as) e de acordo com a lei vigente.
Para ser aprovada uma convenção de condomínio ou sua alteração é necessário um quorum de 2/3 dos(as) condôminos(as), devendo ser realizada uma assembléia para tanto.
Após esta assembléia, poderá a convenção de condomínio ser registrada em cartório de imóveis, quando então valerá inclusive para terceiros estranhos ao condomínio, pois este registro deu publicidade à convenção. No entanto cumpre ressaltar que a convenção não registrada tem seu valor sendo de cumprimento obrigatório entre os(as) proprietários(as) e residentes no condomínio.
O prejuízo maior causado pelo não registro da convenção de condomínio é o fato de não poder providenciar junto a Receita Federal sua inscrição no CNJP, não havendo como consequência registrar funcionários, realizar contratos com empresas em nome próprio do condomínio, dentre outros. Porém, nestes casos o(a) síndico(a), poderá contratar em seu nome representando o condomínio.
Esta introdução se torna necessária para esclarecer aos(as) síndicos(as) e zeladores(as) que o fato de seu condomínio não ser registrado não impede que este tenha uma vida saudável entre seus moradores, obrigando a todos pelo cumprimento das obrigações ali impostas, pois conforme já alegado, a Lei e o Poder Judiciário não amparam a idéia de alguém enriquecer as custas de outrem, ou seja, ser literalmente sustentado pelo condomínio sob a alegação de que esta convenção não está devidamente registrada.
Em sendo assim todos os(as) condôminos(as) devem contribuir para as despesas do condomínio, sejam elas despesas ordinárias ou extraordinárias, além de estarem obrigados a acatar as disposições contidas na convenção de condomínio, no regulamento interno e as decisões das assembléias, sejam ordinárias, sejam extraordinárias.
E não poderia ser diferente, pois todos os(as) participantes de um condomínio utilizam e se beneficiam de espaços e equipamentos comuns, tais como "hall" social, salão de festas, salão de ginástica, salão de jogos, piscinas, churrasqueiras, playground, estacionamento, porteiros, faxineiros, seguranças, etc., não podendo alegar a seu favor a não utilização deste ou daquele benefício ou equipamento. Vale ainda esclarecer que, conforme já informamos, a Lei não exige que a convenção de condomínio seja registrada em cartório de imóveis, pois vejamos o que dispõe o artigo 1333 do novo Código Civil:

“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Portanto, síndicos(as) e zeladores(as), fica desde já ultrapassado este tema, e, em caso de condôminos(as) que alegarem esta situação: por primeiro, os senhores e senhoras devem informa-los que eles estão usufruindo dos benefícios colocados à disposição tendo a obrigação de pagar por estes benefícios; por segundo, eles moram em uma coletividade e se não querem ter estas despesas que busquem outra forma de moradia que não a condominial; por terceiro, devem ser enfáticos em informá-los que ninguém ali deve e merece sustenta-los, pois a lei e o Poder Judiciário coibem a idéia de que alguém possa enriquecer as custas de outrem, ou seja, ninguém pode utilizar todos estes benefícios sem dar sua contraprestação, deixando somente para outros suportarem sua parcela na obrigação.
Ultrapassada esta matéria temos agora o regulamento ou regimento interno, pois se a convenção define deveres e preserva direitos, o regulamento interno estabelece normas para garantia da tranqüilidade da vida em comum. À medida que características forem se acentuando, mudanças forem ocorrendo, os interessados saberão que é chegado o momento de se rever o contido neste documento.
E essa tarefa é de todos, pois a convenção e o regulamento interno são fontes de apoio para contestação, esclarecimento e decisão para condôminos(as) e administradores(as).
Seria, pois, muito importante que todos se inteirassem da convenção de seu condomínio, comparassem-na com outras convenções já registradas e, quando preparados, propusessem convocação de assembléia geral para formalizar o pedido de averbação em cartório das alterações que a experiência do convívio e a maioria julgou necessárias. Em seguida, se procederia à revisão do regulamento interno, se imprescindível.
Esse seria um passo muito valioso para a garantia do equilíbrio social, da transparência administrativa e do ideal de vida em comum para aquelas pessoas que esperam ver respeitados os próprios direitos e os direitos daqueles que procuram no regime de condomínio uma opção de vida mais tranqüila e mais segura.

O CONDOMÍNIO

A palavra condomínio significa "propriedade comum". Viver em condomínio exige uma obrigação de respeitar direitos e exigir obrigações, pois, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas, temos que a responsabilidade pela primeira é de todos, enquanto a área privativa é direito único do proprietário(a), respeitados os limites impostos pela lei, pela convenção de condomínio e pelo regulamento interno.
O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal da área comum.
Mesmo nas áreas privativas, a liberdade do(a) morador(a), embora muito maior, não é total, visto que não poderá afetar a liberdade de outro(a). Em tese tudo é muito simples desde que respeitados os direitos e deveres de todos. Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do condomínio.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem três documentos básicos: o Código Civil que regulamenta a vida em condomínio; a Convenção do Condomínio; e o Regulamento ou Regimento Interno, estes últimos específicos para cada prédio.
A principal função do(a) síndico(a) bem como do(a) zelador(a) consiste em exigir a correta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento da convenção de condomínio e do regulamento interno. É o conjunto destes direitos e obrigações dispostos em lei, na convenção de condomínio e no regulamento interno, que regulamentam o comportamento de seus integrantes bem como determinam o rateio de despesas dos(as) condôminos(as), estabelecendo ainda normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio condominial e a boa convivência de seus moradores(as).
Apresentamos abaixo as principais características a serem observadas pelo(a) síndico(a) e pelo(a) zelador(a) para manterem, gerenciarem, observarem, imporem, tudo em benefício único do condomínio como um todo.

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